编者按：
2025年3月1日，是《不动产登记暂行条例》施行暨全国首本不动产权证书颁发十周年之日。为深入贯彻落实自然资源部、广东省自然资源厅关于“十年·见证：?；げǖ羌俏瘛敝魈庑ぷ饔泄匾?，推进法治自然建设，东莞市不动产登记中心推出不动产登记“以案释法”普法小课堂，以群众身边的案例为切入口，为您解读不动产登记法规政策。
一、案情简述
2003年，老王在某镇购买了一套房屋并登记在自己名下，随后与配偶老李及子女乔迁入住。2015年老王因故去世，老李与子女一直居住其中，认为房子自然是他们的，未曾办理房屋过户。多年过去，房子所在区域突然启动拆迁，亲友听闻房子仍登记在老王名下后提醒老李，如果不及时办过户房屋可能会被没收，另外同为第一顺位继承人的老王父母年事已高，拖延过户后续风险更大、手续更复杂。老李找来子女商量后一起到不动产登记窗口咨询，登记部门依法给予解释和指引。
二、以案释法
本案例涉及多个法律知识点，让我们盘点一下。
1、产权人去世后即使未办理过户，房屋也不会被收回或注销产权
根据《中华人民共和国民法典》的规定，继承从被继承人死亡时开始，继承人因继承取得的物权自继承开始时发生效力，无需经过物权变动的公示方式。因此，在老王去世时，房屋的一半权利作为夫妻共同财产归老李所有，另一半作为老王的遗产由老王的第一顺位法定继承人（配偶、子女、父母）继承，但房屋的权利人需要通过申请办理转移登记方可确定物权。由于继承人已经通过继承取得房屋的物权，即使在未办理过户的情况下，老李及子女不必担心房屋会被没收或注销登记。
法条速递：?
《中华人民共和国民法典》第二百三十条因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第一千一百二十一条第一款继承从被继承人死亡时开始。
第一千零六十二条第一款夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
2、未经不动产登记，产权归属及对应份额不明确，从而产生风险
不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产的权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，是物权公示的手段。若未及时办理过户登记，房产的权属及权属对应的份额处于不确定状态，随着时间的推移和继承人实际情况的变化（比如案例中老王父母年迈离世，属于老王父母部分权利将由老王父母的第一顺位继承人依法继承），很有可能引发家庭矛盾和继承纠纷，产生不必要的法律风险。此外，继承人虽然实际占有房产，但非法律上公示的所有权人，在房屋未过户登记前无法进行合法交易转移，也无法作为抵押物向银行申请贷款，若涉及拆迁还可能导致法定继承人对拆迁补偿款的分配产生纠纷。只有完成不动产登记，物权才能得到法律的有效确认和保障。
法条速递：?
《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第一千一百二十三条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第一千一百二十七条遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
3、办理继承转移登记，有明确的主体和方式要求
如前所述，被继承人去世后，其法定继承人或受遗赠人可依法主张继承权，通过申请转移登记确定房屋的权属及各自份额。若不存在遗产纠纷，申请人可通过提交继承权公证书、接受遗赠公证书申请公证继承，或由全部法定继承人和受遗赠人到不动产所在地的不动产登记机构申请非公证继承。若存在遗产纠纷，申请人可通过民事诉讼等法律途径获得确定继承权、遗赠事实的生效法律文书（含民事判决书、民事调解书等）后，持以上生效法律文书或者法院因执行作出的协助执行文书到不动产所在地的不动产登记机构申请转移登记。
法条速递：
《不动产登记暂行条例》第十四条第二款属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
……
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。
……
《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
拖延办理继承过户，相当于让房产权利长期处于不确定状态，为未来纠纷埋下风险隐患。莞小登建议，被继承人去世后，继承人应及时着手办理继承手续，完成不动产转移登记，将产权明晰到实际权利人名下，保障继承人的合法权益。
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